تفاوت خرید ملک قولنامه‌ای و سنددار
خرید ملک قولنامه‌ای و سنددار؛ کدام انتخاب مطمئن‌تر است؟
خرید خانه یا زمین یکی از بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری‌های زندگی است. در ایران بسیاری از افراد هنگام معامله با این پرسش روبه‌رو می‌شوند که:
ملک قولنامه‌ای بخریم یا سنددار؟
شاید املاک قولنامه‌ای به دلیل قیمت پایین‌تر وسوسه‌انگیز به نظر برسند، اما ناآگاهی از تفاوتهای آن‌ها با املاک سنددار می‌تواند منجر به مشکلات جدی حقوقی و مالی شود. در این مقاله، به‌صورت جامع و دقیق تفاوت خرید ملک قولنامه‌ای و سنددار را بررسی می‌کنیم.
ملک قولنامه‌ای چیست؟
قولنامه یا مبایعه‌نامه در واقع توافقی کتبی بین خریدار و فروشنده است که نشان می‌دهد معامله‌ای صورت گرفته، اما این سند در دفترخانه اسناد رسمی ثبت نمی‌شود. البته ثولنامه و مبایعه نامه نیز با هم دارای تفاوت های اساسی هستند که در این مطلب یه آن پرداخته ایم.
دلایل قولنامه‌ای بودن ملک:
نداشتن پایان‌کار شهرداری
نداشتن تفکیک آپارتمان‌ها در اداره ثبت
در رهن بودن ملک یا داشتن بدهی بانکی
زمین‌های کشاورزی یا ویلاهایی که مراحل قانونی سندشان تکمیل نشده
⚖️ طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالکیت رسمی فقط زمانی معتبر است که در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد. بنابراین قولنامه به‌تنهایی مالکیت قطعی ایجاد نمی‌کند.
🔗 قانون ثبت اسناد و املاک کشور
ملک سنددار چیست؟
ملک سنددار ملکی است که مالکیت آن در اداره ثبت اسناد و املاک به نام خریدار ثبت شده باشد.
سند رسمی مدرکی است که در دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت اسناد تنظیم و ثبت می‌شود و از اعتبار قانونی و اجرایی بسیار بالایی برخوردار است. از ویژگی‌های سند رسمی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- توسط ماموران رسمی (دفترخانه‌های اسناد رسمی) تنظیم می‌شود.
- امکان جعل و انکار آن بسیار کم است (و همین موضوع کار شما را در مواردی مثل ابطال سند معارض راحت‌تر می‌کند).
- در مراجع قضایی و اجرایی دارای اعتبار قطعی است.
- نیازی به اثبات در دادگاه ندارد و مستقیما قابل اجراست.
از جمله مثال‌های سند رسمی می‌توان به سند مالکیت ملک (سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای)، سند ازدواج و طلاق، و سند انتقال خودرو در دفترخانه اسناد رسمی اشاره کرد.
سندهای رسمی در ایران معمولاً به شکل‌های زیر هستند:
سند دفترچه‌ای (قدیمی)
سند تک‌برگ (نسل جدید اسناد رسمی با امنیت بیشتر)
سند منگوله‌دار (کمتر استفاده می‌شود اما هنوز معتبر است)
مزیت بزرگ سند رسمی این است که در برابر اشخاص ثالث، بانک‌ها و دادگاه‌ها معتبر و غیرقابل انکار است.
جدول مقایسه تفاوتهای کلیدی ملک قولنامه‌ای و سنددار
| موضوع | ملک قولنامه‌ای | ملک سنددار |
|---|
| اعتبار حقوقی | فقط بین خریدار و فروشنده معتبر است | رسمی و در برابر همه اشخاص قابل استناد است |
| نقل و انتقال | امکان انتقال در دفترخانه وجود ندارد | انتقال فقط در دفتر اسناد رسمی |
| وام بانکی | بانک‌ها قبول نمی‌کنند | قابل رهن و دریافت وام |
| ریسک فروش چندباره | بسیار بالا | غیرممکن (ثبت رسمی جلوگیری می‌کند) |
| قیمت | پایین‌تر از سنددار | بالاتر اما مطمئن‌تر |
سایر تفاوتهای خانه قولنامه ای و خانه سند دار چیست؟
در زمینه وام گرفتن
شما زمانی که خانه ای را با سند شش دانگ خریداری می کنید که به نوعی خانه سند دار است به راحتی می توانید از این خانه وام مسکن بگیرید. اما زمانی که خانه ای را قولنامه ای خریداری می کنید، نمی توانید از روی این سند وام بگیرید زیرا ممکن است این سند در گرو بانک باشد و یا بدهکاری نیز داشته باشد.
ثبت شده در سیستم
خانه ای که سند دار است، این سند در سیستم ثبت می شود و باعث می شود تا فروشنده نتواند دیگر زمانی که خانه ای را فروخته است به فرد دیگر نیز این خانه را بفروشد اما در زمینه خانه های قولنامه ای، این خانه ها در سیستم ثبت نمی شوند و این افراد بتوانند در این زمینه کلاهبرداری کنند، درصد بسیاری را با خود به همراه دارد.
ارائه در تمامی ادارات دولتی
زمانی که شما خانه ای داشته باشید که سنددار باشد، می توانید از این سند به راحتی در تمامی ادارات دولتی استفاده کنید اما زمانی که خانه ای قولنامه ای داشته باشید، این سند برای ادارات دولتی قابل قبول نیست. به بیانی دیگر شما با خانه سند دار خود هر کاری می توانید در زمینه قانون و دولت انجام دهید اما با خانه قولنامه ای این موضوع امکان پذیر نیست.
مزایا و معایب خرید ملک قولنامه ای و سند دار
مزایا و معایب خرید ملک قولنامه‌ای
✅ مزایا:
قیمت پایین‌تر نسبت به ملک سنددار
خرید سریع و بدون تشریفات اداری
❌ معایب:
نبود قطعیت در مالکیت
امکان فروش یک ملک به چند نفر
مشکل در گرفتن وام و تسهیلات
احتمال مشکلات قضایی طولانی‌مدت
مزایا و معایب خرید ملک سنددار
✅ مزایا:
امنیت کامل در مالکیت
قابلیت دریافت وام بانکی
امکان نقل و انتقال رسمی در دفترخانه
جلوگیری از فروش چندباره ملک
❌ معایب:
قیمت بالاتر نسبت به املاک قولنامه‌ای
زمان‌بر بودن انتقال سند در برخی موارد
ریسک‌های خرید ملک قولنامه‌ای
معاملات معارض: فروشنده یک ملک را به چند نفر می‌فروشد.
مشکلات وراثتی: اگر فروشنده فوت کند، وراث می‌توانند معامله را زیر سوال ببرند.
عدم دریافت سند رسمی: حتی پس از سال‌ها، شاید سند رسمی صادر نشود.
📌 پیشنهاد: همیشه قبل از معامله، از طریق سامانه استعلام ثبت اسناد و املاک وضعیت ملک را بررسی کنید.
🔗 سامانه استعلام املاک و اسناد
بازار مسکن همیشه محل جذابی برای سرمایه‌گذاری بوده، اما همین جذابیت باعث شده که افراد سودجو با روش‌های خلاقانه (و البته غیرقانونی) دست به کلاهبرداری بزنند. در این بخش، با رایج‌ترین شگردها آشنا می‌شوید و یاد می‌گیرید چطور جلوی آن‌ها را بگیرید.
۱۰ نکته در پیش خرید آپارتمان
تصدیق آنلاین اصالت سند
ریشه سندی ملک یعنی چی؟
راهکارها و توصیه‌های حقوقی برای خریداران
استعلام وضعیت ملک از اداره ثبت
بررسی پایان‌کار و مفاصا حساب شهرداری
مشورت با وکیل متخصص املاک پیش از خرید
معامله فقط در بنگاه‌های معتبر و دارای کد رهگیری
گروه گراف چگونه می تواند در سرمایه گذاری ملکی یا خرید ملک قولنامه ای یا سند دار کمک کند؟
مشاوره دقیق، صادقانه و تسلط کامل کارشناسی
آشنایی دقیق با مناطق
تجربه طولانی مدت در مناطق غربی استان مازندران و آشنایی کامل با بافت، معاملات، قیمت ها و ساکنین منطقه
اشراف قانونی و تجربی
اشراف قانونی و تجربی به علت حضور طولانی و پر قدرت در منظقه و افزایش سود بیشتر برای متقاضیان
معاملات در اتاق شیشه ای
فرآیندهای معاملاتی به صورت شفاف در قبل و در هنگام معملات انجام می پذیرد
خدمات مشاوره بهسازی
مشاوره برای بهسازی و یا نوسازی و تغییر دکوراسیون ملک توسط تیم معماری برای فروش بهتر و سریعتر
امکانات منسجم معاملاتی
در اختیار داشتن یکجای تیم های خرید، فروش، وکلای حقوقی و دفترخانه انتقال اسناد
خوشنامی و محبوبیت
محبوبیت و نام آشنایی شرکت در میان بسیاری از مشتریان قدیمی، سرمایه گذاران و هنرمندان
شعبه تنکابن، کریم آباد
تنکابن، کریم آباد، میدان کریم آباد
تلفن شعبه: ۰۱۱۴۴۴۶۲۰۳۰
به مدیریت: آقای محمدرضا خلعتبری
تماس با مدیریت: ۰۹۱۱۱۹۱۱۵۴۳
شعبه ۲، نشتارود، ولی آباد
ولی آباد، روبروی شهرک مدرس
تلفن شعبه: ۰۱۱۴۴۴۶۲۰۴۰
به مدیریت: آقای ساسان کاوسی
تماس با مدیریت: ۰۹۱۲۵۱۵۰۴۳۸
شعبه تهران، فرشته
فرشته، اخگری، پلاک ۱، واحد ۵، طبقه سوم
تلفن شعبه: ۰۲۱۲۲۰۲۶۱۱۳
سوالات متدوال
خرید خانه قولنامه ای راحت تر است یا خانه سند دار؟
تفاوتی در این بین وجود ندارد که ما به شما بگوییم که خرید خانه قولنامه ای بهتر است یا سند دار اما می توانیم بگوییم که در این بین خرید خانه سند دار بهتر از قولنامه ای می باشد و از ابتدا این مقاله نیز بار ها به این موضوع پرداختیم. البته اگر در این زمینه مشکلاتی به لحاظ وقت داشتید نیز به شما توصیه می شود خانه قولنامه ای را برای خود انتخاب کنید زیرا کار های اداری آن سریع تر از خانه سند دار انجام می شود.
آیا خرید ملک قولنامه ای قانونی است؟
باید به شما بگوییم که اگر مواردی که در قسمت قبل به آن اشاره کردیم در آن وجود نداشته باشد، خرید ملک قولنامه ای کاملا قانونی می باشد. پس به راحتی می توانید خانه ای را با سند قولنامه ای برای خود خریداری کنید.
آیا برای خانه سند دار نیاز است استعلام گرفته شود؟
به صورت کلی استعلام برای خرید هر ملکی لازم است زیرا حتی اگر فرد نزدیک ترین و آشنا ترین فرد به شما باشد ممکن است با ملکی کاری را انجام داده باشد که زمانی که شما اقدام به خریداری کردن این ملک کنید، در آینده برای شما مشکلات بسیاری را به وجود آورد. پس برای خانه سنددار نیز نیاز است که استعلام گرفته شود این استعلام می تواند به صورت آنلاین و یا با مراجعه به شهرداری انجام شود.
آیا می‌توان قولنامه را به سند رسمی تبدیل کرد؟
بله، اما نیاز به طی مراحل قانونی دارد. مراحل تبدیل قولنامه به سند رسمی عبارتند از:
- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای بررسی وضعیت حقوقی ملک
- پرداخت هزینه‌های مربوط به انتقال سند
- تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی و امضای طرفین
اگر ملک دارای موانع حقوقی یا ثبتی باشد، امکان تبدیل قولنامه به سند رسمی وجود نخواهد داشت.
